Hypothek Immobilien

Um ein Eigenheim oder eine Liegenschaft zu kaufen, benötigen Sie Kapital. Dieses Kapital wird Ihnen von einem Finanzinstitut (Bank, Versicherung etc.) als ein Darlehen zur Verfügung gestellt. Im Finanzwesen wird dieses Darlehen als Hypothek bezeichnet, da Sie als Sicherheit die Rechte an der Liegenschaft abtreten. Eine Hypothek ist also nichts anderes als ein Grundpfandrecht.

Als Darlehensnehmer (Hypothekarnehmer) werden Sie auch als Schuldner und das Finanzinstitut als Darlehensgeber (Hypothekargeber) als Gläubiger bezeichnet. Der Schuldner muss dem Gläubiger für die Hypothek einen Zins zahlen. Der sogenannte Hypothekarzins. Je nach Art und Laufzeit der Hypothek wird ein bestimmter Zins zum vereinbarten Zeitpunkt fällig.

Für die Finanzierung von Immobilien wenden die Finanzinstitute das Niederstwertprinzip an. Dies bedeutet, dass für die Bewertung der Liegenschaft der tiefere Wert von Kaufpreis oder Marktwert verwendet wird. Der Wert einer Liegenschaft spielt für die Darlehenshöhe eine entscheidende Rolle.

Hypotheken sind im 1. Rang oder 2. Rang üblich. Grundsätzlich können Sie 80% einer selbstbewohnten Liegenschaft belehnen, 20% müssen Sie als Eigenkapital anzahlen. Hypotheken im 1. Rang werden bis maximal 65% des Werts der Liegenschaft gewährt. Die restlichen Hypotheken sind im 2. Rang und unterliegen bestimmten Rückzahlungsbedingungen.

Die Rückzahlungen von Hypothekarschulden werden Amortisationen genannt. Bei einer Hypothek im 2. Rang muss über einen Zeitraum von maximal 15 Jahren die Hypothek amortisiert werden. Sie sind also verpflichtet neben dem Hypothekarzins jährliche Amortisationen an die Bank zu leisten.

Das Eigenkapital von 20% für den Kauf eines Hauses müssen Sie selber aufbringen. Da oft so viel Kapital nicht zur Verfügung steht, wird auf die berufliche Altersvorsorge der Pensionskasse (2. Säule) zurückgegriffen. Sie können maximal 10% des Eigenkapitals aus der Pensionskasse beziehen oder verpfänden.

Bei einem Verkauf der Immobilie muss die Hypothek abgelöst werden, da der Käufer normalerweise die Hypothek nicht übernimmt. Vom Verkaufserlös werden zuerst die Schulden beim Finanzinstitut abgelöst und der Restbetrag an den Eigentümer überwiesen.

Die Ablösung der Hypothek beim Verkauf kommt einer Auflösung gleich und bedeutet eine Kündigung. Je nach Art der Hypothek gelten die Vertragsbestimmungen mit den Kündigungsfristen. Haben Sie eine feste Laufzeit, so kann die Auflösung der Hypothek zu einer teuren Angelegenheit werden.

Bei einem Zahlungsrückstand kann der Gläubiger die Forderung gerichtlich durchsetzen und eine Zwangsversteigerung der Immobilie anordnen. Bei der Versteigerung geht der Verkaufserlös an das Finanzinstitut um die Schulden zu tilgen. Bleibt dann noch ein Restbetrag übrig, so wird dieser dem ehemaligen Eigentümer ausbezahlt.